2026 ha sido un año de reacomodo para los portafolios de propiedades industriales. Las transacciones han consolidado ese movimiento y han reordenado también a los jugadores que compiten por activos logísticos y de manufactura.
Entre los casos más visibles estuvo la competencia por los activos de Fibra Macquarie, cuya oferta ganó Fibra Monterrey. Meses antes, a finales de abril, Artha Capital, hoy DEWA, y Affinius Capital, socio en AC2, consolidaron la venta de su portafolio MELI PLATAH Frontier Industrial.
A ese mapa se sumó el anuncio de ProximityParks, liderado por Mario Berlanga, sobre una inversión de $600 millones de pesos para construir un centro logístico orientado a la última milla en 24 mil m2 en Iztapalapa. La firma lo presentó como una señal de alta demanda y del surgimiento de corredores al oriente de la ciudad.
En las últimas horas, FINSA, que preside Sergio Argüelles, dio a conocer 8 operaciones de adquisición distribuidas en 13 edificios clase A en Hidalgo, Monterrey, Aguascalientes y Ciudad Juárez. El monto asciende a $644 millones de pesos y suma a su portafolio 496 mil m2 de área rentable.
De acuerdo con el anuncio, el bloque representa un ciclo de adquisiciones orientadas a edificar un crecimiento sostenible y de largo plazo. Los activos adquiridos están especializados 82% a manufactura y 18% en logística, con calidad, ubicación estratégica y generación de valor como rasgos centrales.
La estrategia consideró portafolios consolidados con 100% de ocupación bajo esquemas de sale and lease back. Entre los tenants, Mercado Libre aparece como el principal, con 59% del área total de adquisiciones.
La compra más relevante está en Hidalgo, donde FINSA incorporó 3 edificios logísticos AAA que suman más de 291 mil m2. Con ello fortalece su presencia en uno de los corredores con más conectividad hacia la Zona Metropolitana del Valle de México y los principales centros de distribución del país.
También reforzó su posición en Monterrey, Ciudad Juárez y Aguascalientes, plazas que considera clave por su especialización en manufactura avanzada, comercio exterior y logística nacional. Esas operaciones añadieron 9 edificios adicionales con 204 mil m2 de espacio industrial.
El portafolio total bajo la administración de FINSA deja un promedio de presencia de las propiedades de 30% en Nuevo León, 8% en Hidalgo, 3% en Chihuahua y 7% en Aguascalientes.
El mercado ya votó: en esta etapa ganan los activos con ocupación total, contratos anclados y ubicación cerca de los grandes flujos logísticos. Cuando el capital encuentra reglas claras y corredores con conectividad, la capitalización se mueve hacia donde hay productividad real.
También queda claro que la manufactura y la logística siguen siendo piezas fundamentales en las cadenas globales de valor. Para el inversionista, eso significa retorno y estabilidad relativa; para el país, significa que el dinamismo industrial depende de sostener condiciones que no castiguen la libre empresa ni la expansión de nueva oferta.