En semanas recientes avanzaron en paralelo dos proyectos normativos: el dictamen para expedir la Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral, ya aprobado por la Cámara de Diputados, y el Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México, cuya consulta pública continúa.
El primero busca crear una Plataforma Nacional Catastral y fijar reglas para armonizar los catastros y registros públicos de todo el país, con miras a lograr uniformidad y equidad. De ese proceso podría derivar una revaloración inmobiliaria. El texto precisa que requiere la intervención de los congresos locales y depende del trabajo de los municipios, responsables del cobro del impuesto predial.
El segundo es un instrumento de planeación metropolitano con visión a 2050. Su objetivo, entre otras cosas, es regular la transformación de la ciudad y asegurar la función social del suelo y de la propiedad privada para un desarrollo sustentable, compatible con los intereses de la sociedad.
El problema, sostiene Cuéllar, es el alcance fiscal que podrían tener ambos cambios. Advierte que la actualización del valor catastral para el pago del predial —que en la Ciudad de México se calcula conforme a una tarifa de 16 rangos establecida en el Código Fiscal local, con tasas que en los inmuebles de mayor valor se aproximan al 1.3% anual del valor catastral— podría volverse «no sólo onerosa, sino confiscatoria en contra de los particulares» si se aplicara sobre el valor comercial.
El autor subraya que el valor comercial de los bienes raíces es fluctuante y depende de muchos factores que no necesariamente están asociados al costo de construcción de una casa. También señala que no sería justo imponer un valor comercial fijo al que aplicar esas tasas, porque resultaría impagable para contribuyentes que ya pagaron impuestos y derechos por la compra del activo patrimonial, por la transmisión del inmueble, por su inscripción registral y por su conservación a lo largo del tiempo.
Además, Cuéllar objeta la idea de gravar la subocupación y de imponer una consecuencia semiexpropiatoria a quien no aproveche el potencial de uso de un terreno. A su juicio, eso desalienta la inversión y el ahorro, y choca con el derecho de propiedad privada y con la libertad protegida por la Constitución federal.
La lectura de fondo es clara: cuando el aparato fiscal se acerca al valor comercial de la vivienda y castiga la subocupación, el contribuyente queda más expuesto y la propiedad pierde certidumbre. El mercado necesita reglas claras, no señales que conviertan la casa en una fuente permanente de riesgo país para las familias.
También hay una advertencia institucional. Si la recaudación local depende de revalorar activos ya gravados una y otra vez, la presión termina recayendo sobre quienes sostienen el patrimonio con su ingreso y su ahorro. Los números primero: si el Estado amplía su apetito sobre la vivienda, la factura la paga el propietario, no la burocracia.
