El gobierno puso sobre la mesa una de las piezas más relevantes de su reforma al mercado de capitales: la creación del Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi), una persona jurídica de derecho público administrada por BancoEstado, con duración indefinida y patrimonio propio.
La propuesta apunta a comprar créditos hipotecarios otorgados por instituciones financieras, como bancos, priorizando la primera vivienda y considerando propiedades de hasta 6 mil UF. La idea es sacar esos créditos del balance de las entidades financieras, aunque con un deducible que asumirían los bancos para absorber la primera pérdida. Según el ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, ese número es 3,5%.
Quiroz explicó que el objetivo del instrumento en los próximos cuatro años es financiar cerca de 150 mil viviendas nuevas o usadas, con créditos a 30 años, pie del 10% y tasas competitivas. También señaló que el diseño guarda similitud con Fannie Mae, «que es un mecanismo muy similar al que tiene Estados Unidos».
Fannie Mae, o Federal National Mortgage Association, fue fundada en 1938 como una agencia del gobierno federal de EE.UU., creada por el Congreso tras la Gran Depresión para revitalizar el mercado de la vivienda. Luego cambió de naturaleza jurídica: en 1954 pasó a ser una corporación de propiedad público privada y en 1968 se transformó en una entidad de propiedad privada con patrocinio estatal.
Hoy está controlada por el gobierno de EE.UU. Desde la crisis subprime, especialmente desde 2008, permanece bajo tutela de la Housing Finance Agency (FHFA), una agencia federal que ejerce los poderes de los accionistas y del directorio.
La lógica de Fannie Mae no es prestar directamente a las personas, sino dar liquidez al mercado hipotecario. Compra créditos a instituciones financieras, los mantiene en cartera o los agrupa en valores respaldados por hipotecas, conocidos como MBS. Luego vende esos MBS a inversionistas y los garantiza, por lo que responde si los deudores dejan de pagar. A cambio, cobra una comisión de garantía, hoy su principal fuente de ingresos.
En su sitio web, Fannie Mae asegura que durante el primer semestre de 2026 proporcionó US$241 mil millones en liquidez al mercado hipotecario y permitió a unos 802 mil hogares comprar, refinanciar o arrendar una vivienda. En ese periodo, más de 190 mil adquisiciones de créditos hipotecarios fueron de personas que compraron vivienda por primera vez.
La firma también afirma que ha transformado su modelo de negocio. Dice que actualmente se centra en percibir un flujo constante de comisiones mensuales por garantizar el pago puntual del capital y los intereses de los valores respaldados por hipotecas que vende a inversionistas estadounidenses e internacionales.
Ese esquema traslada el riesgo de crédito desde las instituciones financieras hacia el sistema de garantía, lo que permite dar préstamos a 30 años a tasas más bajas y fijas, además de liberar capital bancario para otros créditos.
Fannie Mae también destaca que ha logrado 13 años consecutivos de rentabilidad anual y que ha abonado al Tesoro aproximadamente US$181 mil millones en dividendos de acciones preferentes senior, una cifra que supera en unos US$62 mil millones el apoyo recibido del gobierno desde 2008. Agrega que en los últimos cinco años incrementó su patrimonio neto en más de US$81 mil millones, hasta casi US$95 mil millones al cierre de 2024.
Para el mercado, el punto clave no es la etiqueta institucional, sino el incentivo correcto. Un fondo que compra hipotecas puede ampliar el acceso a la vivienda y mover el flujo de crédito, pero también concentra una parte del riesgo en una estructura pública que debe operar con reglas claras.
Ahí está la verdadera prueba del Fonavi: si logra ordenar el mercado sin distorsionar precios ni cargar costos invisibles sobre el sistema financiero o el contribuyente. Capital busca reglas claras; cuando el Estado entra a comprar riesgo, el diseño importa tanto como la promesa.