Los números primero. En Washington DC, el 17,8% de las viviendas listadas para la venta pide un precio menor al que pagó el propietario original, el peor registro del país, según datos de la firma Parcl Labs. Colorado sigue de lejos con 11,8%, Florida y Hawái empatan en 10,9% y Arizona cierra el top cinco con 10%. El promedio nacional es de 6,9%.
A diferencia de mercados sobreconstruidos del Sunbelt como Florida y Texas, el informe de Parcl Labs titulado «Washington, DC: The Housing Correction Enters a New Phase» atribuye la caída a una demanda débil, no a un exceso de oferta. Los precios en el Distrito bajaron 1,6% interanual hacia mediados de agosto, mientras el área metropolitana de DC subió 3,6% y el promedio nacional 3% en el mismo período. Las ventas siguen 45% por debajo del pico de 2021.
El golpe no es uniforme. En el código postal que cubre Southwest Waterfront, el Wharf y Buzzard Point, los precios cayeron 11,5% interanual, borrando casi un tercio del valor del barrio desde su pico de 2024. Golden Triangle y Dupont Circle bajaron 8,1%. Los condominios y casas de entrada por debajo de USD 500.000 son los más golpeados: 45% de esas propiedades tuvo recorte de precio y casi 15% califica como «venta de liquidación» según la metodología de Parcl, el doble que cualquier otro segmento de precio.
El extremo de lujo cuenta otra historia: Foxhall y Palisades subieron 4,6% interanual y Brookland 5,5%.
«DC pasó rápidamente de un mercado donde los compradores sentían presión para actuar a uno donde los vendedores compiten por su atención», dijo Mark Rutstein, de Compass, con casi 25 años en el mercado de DC. «Vemos menos visitas en general, y con tasas de interés altas, incertidumbre sobre la fuerza laboral federal y presión significativa sobre el mercado de condominios, los compradores tienen más poder de negociación que en años», señaló, aunque aclaró que las casas unifamiliares bien ubicadas y parte del segmento alto resisten mejor.
El mercado ya votó, y una parte lo hizo en sentido contrario: los inversores subieron su participación en las compras de vivienda en DC de 12,3% a 19,2% este año, con 1.121 propiedades adquiridas hasta julio frente a 840 ventas, una ganancia neta de 281 unidades. Es la señal más clara de que alguien apuesta a que el fondo está más cerca que el abismo.
Esa apuesta depende de la oferta futura. Los permisos de construcción autorizados en DC se desplomaron 79% desde 2022, de 7.705 unidades a solo 1.591 el año pasado, una caída explicada casi por completo por el retroceso en construcción multifamiliar.
El deterioro del mercado inmobiliario capitalino no es un accidente estadístico: es el precio que paga una ciudad cuya economía depende en exceso de la nómina y la certeza de un aparato federal cuyo tamaño y estabilidad hoy están en duda. Cuando el empleador dominante genera incertidumbre, el capital privado —comprador de vivienda incluido— se retira antes de preguntar por qué.
La fotografía de fondo importa más que el titular de un mes: menos permisos, menos construcción y una demanda que no aparece son la contracara de una capital que durante décadas creció al ritmo del gasto público, no de la productividad. El mercado, con sus recortes de precio y su fuga de compradores, está haciendo el ajuste que la política todavía no asume.
